El marco legal para comprar o vender una propiedad en Estados Unidos es amplio y, en muchos casos, distinto al de otros países. Cada estado regula estos procesos con normas propias y exige a compradores y vendedores cumplir requisitos diseñados para asegurar transparencia durante la operación. Para quienes proceden del extranjero, el proceso puede resultar aún más complejo, sobre todo si desconocen las declaraciones obligatorias o la documentación necesaria para avanzar hacia el cierre. Por ello, entender las exigencias desde el principio ayuda a reducir riesgos, evitar retrasos y afrontar cada etapa con seguridad.

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Requisitos legales esenciales para comprar o vender una propiedad

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El punto inicial consiste en verificar que ambas partes cuentan con capacidad legal para formalizar la operación. A partir de ahí, los contratos inmobiliarios suelen seguir un formato estándar dentro de cada estado, aunque existen variaciones según la jurisdicción. En este documento se recogen el precio, las condiciones del inmueble, las fechas de inspección y los plazos previstos para el cierre. Por otra parte, el agente inmobiliario desempeña un rol destacado durante la búsqueda del inmueble y también en la negociación de las condiciones. Además, en muchos estados interviene un abogado que revisa los documentos y salvaguarda los intereses de la parte a la que representa.

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Otro elemento habitual es el uso de una cuenta escrow, un sistema neutral que retiene los fondos mientras se completan todas las verificaciones. El dinero no se libera hasta que se confirman los pasos acordados en el contrato, lo que aporta seguridad y reduce la posibilidad de disputas entre las partes. En paralelo, la fase de due diligence abarca la revisión de la situación del inmueble, el análisis de posibles cargas, la verificación de su estado y la comprobación de que no existan reclamaciones pendientes.

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Declaraciones obligatorias: qué debe comunicar el vendedor por ley

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En Estados Unidos, el vendedor tiene la obligación de facilitar información relevante sobre el estado del inmueble. Estas declaraciones sirven para que el comprador conozca riesgos o defectos que podrían afectar al valor o al uso futuro de la vivienda.

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Entre los elementos que suelen aparecer se encuentran los defectos materiales conocidos por el propietario, el historial de reparaciones, la presencia de humedades, daños estructurales, plagas o cualquier circunstancia que pueda influir en la decisión de compra. En viviendas construidas antes de 1978, la normativa federal exige un aviso específico sobre la posible existencia de pintura con plomo. Cabe destacar que cada estado define sus propias exigencias y formularios. Algunos requieren información muy detallada; otros permiten un margen más reducido.  

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Obligaciones y particularidades para vendedores extranjeros

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Los vendedores que no son residentes fiscales en Estados Unidos deben cumplir requisitos adicionales. El más conocido es la retención derivada de la ley FIRPTA. Esta normativa instruye al comprador para retener un porcentaje del precio bruto y enviarlo al IRS como adelanto del posible impuesto por la ganancia de la venta. Aunque la retención suele situarse en torno al 15 %, existen excepciones según el tipo de operación y el uso futuro del inmueble.

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Para profundizar en esta ley y conocer cómo funciona la retención, las posibles excepciones y los formularios implicados, recomendamos consultar nuestra guía “Inversión extranjera en real estate estadounidense: cómo funciona la ley FIRPTA”, donde se detalla cada paso.

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Inspecciones, tasaciones y verificaciones necesarias

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Antes de cerrar la operación, lo habitual es realizar una inspección completa del inmueble. Un profesional revisa la estructura, los sistemas eléctricos y de fontanería, la cubierta, los aparatos instalados y cualquier elemento que afecte a la seguridad o al funcionamiento general. El informe sirve para negociar reparaciones o ajustar el precio si se detectan problemas significativos.

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La tasación también forma parte del proceso, especialmente cuando interviene una entidad financiera. El objetivo es confirmar que el valor del inmueble coincide con el precio acordado. Paralelamente, se realiza una búsqueda de cargas (title search) para verificar que el título se encuentra libre de deudas. En muchos estados, la compra se acompaña de un seguro de título (title insurance) que protege al comprador frente a reclamaciones futuras relacionadas con el historial de la propiedad.

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El proceso de cierre (Closing)

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El cierre reúne todos los pasos finales. Durante esta fase se revisan los documentos, se firman los acuerdos, se completan las transferencias y se registra oficialmente la escritura. El escrow agent coordina los pagos, libera los fondos y confirma que no quedan requisitos pendientes. Una vez concluido el registro, la propiedad pasa legalmente al comprador.

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Las transacciones inmobiliarias en Estados Unidos exigen rigor, conocimiento y una revisión meticulosa de documentos, requisitos legales y declaraciones obligatorias. Con una preparación adecuada, asesoría experta y acceso a herramientas que simplifican la gestión, compradores y vendedores pueden avanzar con mayor seguridad y evitar complicaciones innecesarias.